CHRONIQUE IMMOBILIER

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Leader sur le marché immobilier congolais, Gestrim Océan propose à ses clients un accompagnement personnalisé à chaque étape d’un projet immobilier. Brazzamag partage avec ses lecteurs les tendances du marché de l’immobilier, les conseils de professionnels pour bien préparer l’achat ou la location d’un bien.

LÉGISLATION À CONNAÎTRE

Du nouveau dans la législation

Voici les textes à retenir concernant la loi 37-2012 du 12 décembre 2012 portant sur  la réglementation de la location à usage d’habitation.

Art 92 : Le locataire d’un logement doit souscrire une assurance si le propriétaire le lui exige.

Mais, pour plus de mesures de sécurité, cette assurance multirisques permet d’être protégés en cas d’incendie, dégâts des eaux, dommages électriques, responsabilité civile…

CONSEIL IMMO :

La sous-location

Toute cession de bail ou sous location totale ou partielle est interdite sauf  autorisation formelle du bailleur. Après obtention de l’accord du propriétaire sur le principe de sous-location et sur le prix du loyer, le locataire doit établir un contrat entre lui-même et le sous-locataire sans impliquer le propriétaire. Dans ce contrat, doivent être précisés la durée de location, les modalités de résiliation, le montant du bien loué, les dates et délais de paiement, le montant du dépôt de garantie ainsi qu’un état des lieux. Le locataire doit également déclarer s’il s’agit d’une sous-location partielle ou totale du logement. Enfin, il doit fournir à son sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une photocopie du contrat de bail en cours.

Le B.A.BA de la location

Qu’est-ce qu’un contrat de location ? Comment ça fonctionne ? Qui doit le signer ? Quelles informations doivent figurer sur un contrat ? Quelles sont les pièces à fournir ? Voici quelques réponses pour que la location de votre appartement ou  maison ne devienne pas un véritable parcours du combattant !

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat par lequel l’une des parties (appelée bailleur) s’engage, moyennant un prix (le loyer) que l’autre partie (appelée preneur) s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose immobilière

Un contrat obligatoire ?

Oui, il est obligatoire de signer un contrat de location même si vous ne passez pas par une agence immobilière,  afin de définir les engagements respectifs concernant un logement.

Ce contrat que l’on appelle aussi bail locatif doit être signé par les deux parties (le bailleur et le locataire) et fait en deux exemplaires ou dans un cas de colocation en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires. La durée minimale d’un bail à usage d’habitation est de trois ans.

Quelles mentions doivent figurer sur le bail ?

Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire (agence immobilière).
La durée de la location et la date de mise à disposition du logement au locataire.
La description du logement et des annexes (cave, garage, jardin, parking).
L’énumération des parties communes et des locaux à usage exclusif du locataire.
La destination du logement loué (habitation ou usage professionnel).
Le montant du loyer, la date de paiement et les conditions de la révision du montant du loyer.
Le montant du dépôt de garantie, limité à trois mois de loyer.
La clause de résiliation du bail en cas de non-paiement par le locataire des sommes dues (loyers, charges, dépôt de garantie) ou s’il ne souscrit pas d’assurance locative.

Il convient de préciser que la caution est restituée à la fin du bail si aucune détérioration n’a été constatée dans la location. Si le propriétaire refuse, il est possible, après un délai de deux mois après la restitution des clés, de le mettre en demeure par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Quelles sont les pièces qui peuvent vous être demandées  pour signer un contrat de location ?

Une carte d’identité ou un passeport.
Vos trois derniers justificatifs de revenus.
Une attestation d’emploi ou un contrat de travail.
Une attestation d’assurance “multirisques-habitation effraction”).

Pourquoi passer par une agence immobilière pour louer ?

Lorsque la location d’un bien est faite par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un troisième acteur – un professionnel immobilier – intervient dans la rédaction du contrat. Contrairement aux démarcheurs qui ne procèdent qu’à la mise en relation entre l’offre et la demande, l’administrateur de biens GESTRIM OCEAN se charge de la rédaction du contrat de location et peut suggérer l’insertion de clauses spécifiques pour éviter tout litige ultérieur. Il veille à la conformité avec la réglementation en vigueur et s’assure qu’aucune clause abusive n’y figure. Une sécurité supplémentaire pour les parties !

Il établit l’état des lieux dans les règles de l’art, qui doit  être réalisé en début de location, au moment de la remise des clés au locataire. C’est une étape à laquelle il convient d’apporter la plus grande attention. En effet, c’est lui qui permet de comparer l’état du logement en début et en fin de location, et de déterminer, lorsque des réparations s’imposent, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire
Il fait respecter les engagements du bail pour le bien-être du bailleur et de l’occupant (réalisation des travaux d’entretien en cas d’urgence, gestion des impayés…).

A noter qu’en moyenne, un propriétaire sur trois refuse de prendre en charge les réparations dans le cadre des relations directes entre locataires et bailleurs.

Ensuite, afin de protéger le locataire en cas d’incendie, dégâts des eaux, dommages électriques, responsabilité civile,  les agences Gestrim Océan imposent à leurs clients de souscrire une assurance habitation.

“Les trois étapes importantes lors de la vente d’un bien”

Acheter ou vendre un bien immobilier est une décision importante. En effet, la vente est définie comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle nécessite obligatoirement  l’intervention d’un notaire devant lequel l’acte définitif de vente sera signé. Rencontre avec maître Florence Bessovi et maître Patricia Mbissi, membres de la chambre des notaires de Pointe-Noire.

Quatre questions à maîtres Bessovi et Mbissi

1- Pourquoi faut-il passer par un notaire ?

Me Florence Bessovi : La mission du notaire consiste avant tout à prendre en charge les différentes formalités et démarches liées à la vente pour prévenir les éventuels litiges. Officier public, le notaire est établi pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties (vendeur et acheteur) doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité. Ainsi, l’acte passé devant un notaire a la même force qu’une loi d’Etat. Il fait foi en justice et est exécutoire de plein droit.

2- Quelles sont les différentes étapes d’une vente ?

Me Florence Bessovi : Il existe trois étapes importantes lors de la vente d’un bien. En pratique, dans la première étape appelée “la vérification”, le notaire est chargé de sécuriser la transaction en procédant à des enquêtes préalables. Ce dernier se charge de vérifier l’identité des parties contractantes (vendeur/acheteur), d’identifier l’objet de la vente, de recueillir les renseignements auprès des administrations publiques (urbanisme, cadastre, conservation de la propriété foncière) et de collecter les témoignages du voisinage sur le terrain.

Ensuite, le notaire procède à la rédaction de l’acte en tenant compte de la dernière volonté des parties, conformément aux règles de droit. C’est seulement après sa signature et l’apposition de son sceau que l’acte devient authentique.

Dans cette troisième et dernière phase, le notaire fait enregistrer l’acte de vente à la conservation foncière. Celle-ci doit être réalisée soit à l’immatriculation du bien immobilier, soit à la transcription, avec pour résultante l’obtention du titre foncier.

3- Qu’est ce qu’un titre foncier ?

Me Patricia MBISSI : Consacré par la loi de finances N°17/2000 du 30 décembre 2012,  le titre foncier ou titre de propriété constitue la preuve d’appropriation d’un bien. Sous la forme d’un livret, il est délivré par le conservateur des hypothèques et de la conservation foncière. A l’intérieur du document, la conservation foncière fait ressortir la superficie, la situation géographique et juridique de la propriété.

Le titre foncier ou titre de propriété est définitif et inattaquable parce que la loi lui assure une pérennité. Il confère des droits réels existants sur une propriété et constitue une garantie hypothécaire pour l’obtention d’un crédit. C’est un support juridique incontestable en cas d’expropriation facilitant notamment la transmission du patrimoine (ex : donation, héritage…). Une seule copie est remise au bénéficiaire.

4- Combien coûtent les frais de notaire ?

Me Patricia MBISSI : Toute acquisition d’un bien immobilier donne lieu à des frais qui viennent s’ajouter au prix d’achat. Par exemple, pour un bien immobilier acheté au prix de 15 millions de francs CFA, les frais de notaire seront les suivants :

  • 7 % sur  5 millions (tranche de zéro à 5 millions de francs CFA), soit 350 000 francs CFA.
  • 5 % sur 10 millions (tranche de 5 à 20 millions de francs CFA) soit 500 000 francs CFA.
  • Le total des frais de notaire pour un bien immobilier acheté au prix de 15 millions de francs CFA serait donc de 850 000 francs CFA H.T.

A ces frais, s’ajoutent d’autres coûts liés à la production de documents techniques cadastraux (plans de bornage et procès-verbaux) et les droits de mutation. Ces prix varient en fonction de la superficie de la parcelle et de la situation géographique.

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